Deux mots pareils, deux idées différentes. Une pour la banque, une pour l'impôt. On dessine les deux avec le même immeuble.
Dessin 1
La banque prête, les locataires remboursent
Tu mets 100 000 $ de ta poche. La banque prête le reste : 400 000 $. Tu promets de tout lui redonner, petit bout par petit bout, pendant 25 ans. Ces 25 ans, c'est la période d'amortissement.
Comme si... tu achetais un vélo à 500 $, tu en avais 100 $ dans ta tirelire, et ton grand frère te prêtait 400 $. Mais ici, c'est tes locataires qui remboursent ton grand frère chaque mois avec leur loyer. Toi, tu gardes le vélo.
Dessin 2
Chaque mois, le paiement est un biscuit coupé en deux
Ton paiement est toujours le même : environ 2 330 $ par mois. Mais à l'intérieur, il y a deux morceaux :
Intérêts : le loyer de l'argent, ça part chez la banque pour toujoursCapital : ça rembourse ta dette, ça devient à toi
Au début, la banque prend presque tout le biscuit. À la fin, presque tout le biscuit tombe dans ta tirelire. Le paiement ne change pas, c'est juste la coupe qui bouge.
Comme si... tu poussais une grosse roche en haut d'une côte : les premiers pas sont durs et tu avances peu, mais plus tu montes, plus chaque pas te fait avancer.
Dessin 3 (à toi de jouer)
Ta part de l'immeuble grossit toute seule
Glisse le curseur pour voyager dans le temps. Rouge = ce que tu dois encore à la banque. Vert = la part qui est à toi (ton équité, sans compter si l'immeuble prend de la valeur).
Année 0où on est rendu
400 000 $dette restante
100 000 $ta part (équité)
0 $intérêts payés en tout
Le truc magique : si les loyers couvrent le paiement, le vert grossit sans que tu sortes un sou. Les locataires achètent l'immeuble pour toi, un mois à la fois.
Le compromis : étaler sur 30 ans au lieu de 25 baisse le paiement mensuel (plus de cashflow), mais le vert grossit plus lentement et tu donnes plus d'intérêts à la banque au total.
Dessin 4
L'autre amortissement : celui de l'impôt (la DPA)
Le gouvernement dit : « Ta bâtisse s'use un peu chaque année, comme des souliers. Alors on te laisse déduire un petit bout de sa valeur de tes revenus, même si tu n'as rien dépensé. » Ça s'appelle la déduction pour amortissement (DPA). Le terrain ne s'use pas, donc lui, on ne le compte pas.
Année 1 : 400 000 $ × 4 % × ½ = 8 000 $ (la première année compte pour la moitié). Année 2 : 392 000 $ × 4 % = 15 680 $. Si ton immeuble te rapporte 15 000 $ net, la DPA efface la facture d'impôt cette année-là.
Comme si... ta mère te disait : « Tes souliers s'usent, je te donne 5 $ par mois pour ça. » Tu n'as pas acheté de souliers, mais tu gardes les 5 $ quand même.
Dessin 5
Le piège : l'élastique de l'impôt
La DPA n'efface pas l'impôt, elle le reporte. Chaque année, tu tires sur un élastique. Le jour où tu vends l'immeuble, l'élastique revient : tout ce que tu as déduit peut être réimposé d'un coup. Ça s'appelle la récupération d'amortissement. En plus, il y a l'impôt sur le gain en capital si l'immeuble a pris de la valeur.
Pourquoi c'est quand même intéressant : de l'argent gardé aujourd'hui vaut plus que de l'argent donné dans 15 ans. Tu peux le réinvestir dans un autre immeuble entre-temps. Mais c'est un choix : la DPA est optionnelle, et on la planifie avec un CPA, surtout si l'immeuble est dans une compagnie.
Le dessin final
Les deux ensemble, c'est ça la recette
🏦➡️🐖
Amortissement hypothécaire
Les locataires remboursent la banque. Ta part (le vert) grossit sans que tu mettes d'argent.
🏛️😴
Amortissement fiscal (DPA)
L'impôt fait dodo pendant que tu gardes ton cashflow. Il se réveille à la vente.
Comme si... tu avais un vélo qu'un ami paie pour toi chaque mois, et que ta mère te donnait de l'argent de poche pour l'usure des pneus. À la fin, le vélo est à toi, et tu as gardé l'argent de poche en chemin (mais tu devras peut-être en redonner une partie le jour où tu vends le vélo).